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土地活用
 
土地活用
比較的身近な投資として広く浸透している土地活用による資産運用。タイにいる間から本帰国後の生活をしっかりとイメージし、土地活用方法に関する知識を付けておきましょう。
 土地活用とは?

 自分が所有する土地を利用して経済的な収入を得る「土地活用」。ミドルリスク・ミドルリターンの投資として魅力的です。種類は「駐車場経営」「人に貸す」「マンションやビルを建てる」「売却する」などさまざま。収益性はそれぞれで異なり、各土地活用のメリット、デメリットをしっかりと把握することが大切です。
 近年、日本では高齢化や出生率の低下などが影響し、年金制度が厳しい状況になっています。そういったなか、老後の生活資金を確保したい、家賃収入でゆとりある豊かな老後生活を送りたいといった目的で土地活用を始める人が増加。タイにいながら日本に残してきた土地を有効活用することも可能です。

 土地活用の種類

 
土地売却
 不動産会社と媒介契約を締結し、その不動産会社が購入者を探し、そこで見つかった購入者に土地を売却します。売却益を元手にハイリターンの金融投資ができますが、リスクも高く、すべての資産を失う可能性があります。先祖代々の土地であれば、資産を失うことへのストレスも。

賃貸住宅経営
 土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
初期投資は必要ですが収益性が高く、節税効果が大きいのが特長です。

駐車場経営
 土地を駐車場として賃貸します。初期投資があまりかからず、土地の利用方法が未確定のときの利用方法としては適していますが、収益性は低く、節税効果もありません。

事業用店舗経営
 賃貸住宅経営と同様、土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗。テナントを誘致して大規模店舗やショッピングセンターとすることもできます。初期投資はかなり必要ですが、高い収益性が見込めます。ただ、借主が事業に失敗するなどのリスクは高く、流動性は低いです。

定期借地として貸す
 土地を貸すときに一定の期間を定め、この期間が過ぎると借地権が消滅し、土地は必ず土地の所有者に戻るという仕組み。初期投資は不要で、ある程度の収益性があります。しかし、土地の利用が長期間制限されるのがデメリット。

等価交換
 土地を提供して、その土地に建物を建て、地主は建物のうち提供した土地に見合った額を取得する方式。資金がなくてもリスクを負わずに有効活用できます。

更地の場合
 固定資産が高いうえ、収益性がないどころかマイナスとなってしまいます。更地は草刈りなど管理が大変で、ゴミを不法に投棄されてしまうことも。
 賃貸住宅経営で有効的な土地活用

 土地活用には先に述べた「駐車場経営」「土地売却」「事業用店舗経営」など、いくつかの方法がありますが、「賃貸住宅経営」はメリットが大きく、目的に合わせて有効的に運用できます。
 現在、日本は少子化の影響で人口が減りはじめていますが、世帯数はまだ増加中。価値観やライフスタイルの多様化で、持ち家にこだわらず賃貸に住みたいと考える人も増加しています。また、80年代後半のアパート建築ラッシュから20年以上が経過して、当時のアパートは老朽化が進んでおり、セキュリティやブロードバンドなどの機能面をはじめ、住み心地のいい質の高いアパートを求めている最近の入居者ニーズとのミスマッチが顕著になっています。そのような市場環境のなか、質の高いアパートを建てて経営を行うことで、相続税・固定資産税対策になり、安定した収入源を得ることもできます。

 賃貸住宅経営の魅力

 安定した収入源
 賃貸住宅経営は長期に渡って安定的な家賃収入が見込め、倒産リスクがありません。リタイア後までに返済できるように計画して賃貸住宅を建てれば、リタイア後は家賃収入で、豊かな第2の人生を送ることができます。また、賃貸住宅のローン返済額より家賃収入の方が高くなるように計画すれば、その差が毎月の副収入となって、子どもの教育資金にも活用できます。

固定資産税・相続税の軽減
 更地のまま土地を相続した場合、評価額にそのまま相続税がかかってきます。しかし、賃貸住宅を建てることで、固定資産税が最大で6分の1になり、その土地は、貸家建付地となるので評価減となり、相続税も節約できます。

景気に左右されない
 コンスタントに入居者を確保し収益を上げる賃貸住宅経営は景気に左右されにくいのが魅力。もし自宅のある土地に4世帯程度の賃貸住宅を建てる余裕があれば、自宅の建替えと同時に賃貸住宅を建てて、賃貸住宅の家賃収入で自宅のローン返済をまかなうことも可能です。

 成功する賃貸住宅経営術

 

 
はじめて賃貸住宅経営をする場合、何かと不安が募るもの。賃貸住宅は建てて終わりではなく、建ててからがスタートなので、建物の「資産価値を末永く守るフォロー体制」を自社で持っている不動産会社や住宅メーカーを選ぶことがポイントです。そして、入居者募集から、入居中・退去時などの日常的な「管理・運営業務をサポート」できる豊富なノウハウを持ち、家賃収入が保証される「一括借り上げシステム」を提供できる、賃貸住宅経営の専門家集団のサポートを受けることで、会社員の方でも、安心して賃貸住宅を経営することができます。
 活用できる土地を持っていない場合は、土地を購入してその上に賃貸建物を建築することもできます。不動産会社や住宅メーカーなどに問い合わせをして自身の目的に合った土地活用方法を見つけましょう。
 まとめ

 ここまで土地活用の基本を紹介しましたがいかがでしたか? 他の資産運用と比べても土地活用の魅力が高いことがおわかりになったはずです。えっ?だけど運用できる土地がない? 土地活用というと地主さんのものというイメージが強いですが、自宅敷地の一角でも土地活用はできます。
 また自宅を新築する際に賃貸部分を組み込むことでも土地活用は可能となります。これは賃貸併用住宅と呼ばれています。
 加えて、遠く離れた実家の敷地やご親族所有の遊休地と考えていくとその候補地は出てくる可能性が高まります。
 先行き不透明なこれからの時代、土地活用で明るく確実な未来を手にしましょう。